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房产保障房贷款逾5000亿国开行挑棚改大

发布时间:2019-10-13 00:32:58 编辑:笔名

[房产]保障房贷款逾5000亿 国开行挑棚改大梁

SMM讯:多年来,保障房建设一直是中央政府力推的重点。继2011年国务院前总理温家宝提出5年3600万套保障房计划后,今年6月26日,国务院总理李克强又提出了5年1000万户棚户区改造计划。

然而,地方政府的落实力度却远不及预期。究其原因,保障房建设存在前期投资大、回收周期长等特点,商业性资金不愿进入,导致各地资金缺口普遍较大,成为困扰保障房开工建设的一大难题。

国家开发银行(下称国开行)是唯一的例外。国开行最新提供的数据显示,目前该行保障房贷款余额超过5000亿元,市场份额占据半壁江山,覆盖了廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁住房及棚户区改造等五大领域。

国开行有关人士向《第一财经》表示:对于新型城镇化,目前中央层面还没有出台方案,但是继续推进棚改是最没有争议的,是关乎民生的大事,我们将继续大力支持。

借力新型城镇化东风,以棚改为切入点,国开行为平台贷款业务找到了新的突破口。

国开行独挑大梁

近期,本报在吉林省调研棚改等保障房项目期间,深刻感受到了国开行的独挑大梁地位。

一个典型案例是

,在吉林省辽源市,截至去年底,该市回迁安置居民6.7万户,累计完成投资83.6亿元,政府主导项目投资61亿元。这其中,辽源市政府通过平台公司向银行借款21.8亿元,由国开行吉林分行提供贷款19.2496亿元,占比高达88.3%。

在长春市宽城区,作为该市最大的棚改项目,总面积达到20万平方米的保障房社区团山小区已经建成投入使用,该项目总投入60亿元,主要资金由国开行提供,满足了当地大批低保户的安居需求。

在吉林市,当地正在推进以棚改为主的哈达湾老工业区改造项目,在总共104亿元投资中,国开行承诺提供贷款74亿元,该行旗下的国开金融公司则向相关平台注资10.5亿元,使项目得以迅速启动。

国开行有关人士告诉,国开行发放的棚改贷款大多为15年期贷款,以基准利率为主。棚改是一项民生业务,短期内不可能收回全部投资,因此资金期限一定要长,这符合国开行作为中长期融资主力银行的定位。

我们和国开行合作最早,双方建立了充分的互信。辽源市副市长谭海向本报介绍称,我们找过别的银行,但保障房业务不是它们的重点,基本只能拿到少量的短期过桥贷款,利率还要上浮。

据国开行统计,2010年~2012年,该行每年新增保障性安居工程贷款1000亿元;截至今年6月末,该行累计发放保障性安居工程贷款 5301亿元,建成后总建筑面积约3.7亿平方米,惠及700万户、2200万名中低收入群众;其中,棚户区改造贷款3423亿元,成为支持保障性安居工 程的主力银行。

而据央行旗下《金融时报》早前报道,2011年以来,工商银行(3.95, 0.04, 1.02%)通过发放贷款和承销保障性住房私募债等多种方式,累计向保障性住房建设提供了超过750亿元的资金支持;截至2012年末,建设银行(4.36, 0.05, 1.16%)保障性住房项目开发贷款余额590.80亿元,农业银行(2.49, 0.03, 1.22%)保障性安居工程贷款余额164.29亿元。

商业银行的如此表现,实则是理性选择的结果

。在近些年的房地产开发狂潮之后,剩下的棚户区基本都在城市边缘,周边环境和配套较差,土地价值较低,这意味着现有的棚改项目很难具备商业吸引力,再加上保障房项目回收期太长,这都让商业银行知难而退。

商业价值比较大的地块都改造完了,剩下都是商业价值比较差的,只能靠政府主导。谭海表示,国开行虽然在转制,但是政策性功能我们还是很需要,希望能够继续享受政策性金融带来的好处。

创新棚改融资模式

国开行是我国棚改融资的先行者。2005~2006年,在李克强主政辽宁省期间,通过国开行提供的60亿元软贷款(能够用作棚改项目资本金),该省在不到两年时间里完成了11个城市近90万户棚户区改造,开创了影响深远的棚改辽宁模式。

据国开行有关人士介绍,自2005年以来,为解除各地棚改中的资金制约,国开行运用市场建设的方法,与地方政府共同搭建市场化融资平台,整合各种资源。在此基础上,通过国开行先期贷款投入,使项目得以启动,进而带动商业银行和其他社会资金投入,推动棚改可持续发展。

上述实践的典范是哈达湾模式。为了让吉林市哈达湾老工业区棚改项目得以启动

,由旗下国开金融公司出资,国开行与吉林城建合资成立了特殊目的公司国开吉林,使之成为合格的市场化融资主体。

截至目前,吉林市政府、国开金融分别以现金的形式注资19.5亿元、10.5亿元,使国开吉林现金出资达到30亿元。在此之前,国开行已经承诺向哈达湾项目提供中长期贷款74亿元,从而满足了该项目合计104亿元的融资计划。

据国开行有关人士介绍,在哈达湾模式中,国开行在贯彻国务院有关规范地方政府负债、规范整治原地方融资平台的文件的基础上,借鉴国际通行的公私合营模式,设立社会资本参股的特殊目的公司,负责融资、开发、整理、建设城市特定区域。

通过引入社会资本,在真正意义上实现公司内外部监管,规范业务操作和经营行为。上述人士说。

在风控环节,国开行延续了其平台贷款模式的一贯特点。诸如哈达湾项目,国开行严格控制资金运行,要求与借款人签订账户监管协议,掌控关键资金节点,做到资金内部流转,最大限度地封闭运行,切实防范信贷风险。

正如国开行董事长胡怀邦上任后所提出的三大原则:项目自身的战略必要性、整体业务的财务可平衡性、机构发展的可持续性。他强调

,政策性贷款在服务国家战略的同时,亦要严格坚持风险控制。

国开行对政府融资平台有一套严密而成熟的风险控制体系。国开行吉林分行有关负责人称,对于保障房贷款,原则上按基准利率,以减少地方财政压力;所有这些项目均由总行审批,都设置了土地抵押,并进行了产权登记,还派出客户经理长期驻守。

在土地上做文章

目前看来,最引人关注的命题在于,这些贷款怎么还?尤其是诸如辽源这样财政实力一般的城市,这一问题更显得迫切。

在经济发达的地区,可以通过土地运作和商业开发实现平衡,但是我们辽源这样的三四线城市实现不了。谭海说。

据谭海介绍,在辽源市棚改过程中,注重在土地上做文章。对于承担保障房建设任务的开发企业,优先赋予相应地块的开发权,通过土地收益补充财政投资,先期投入暂由企业垫付,政府资金陆续到位、逐步偿还,以缓解资金紧张压力。

谭海指出,对于棚改债务的偿还,该市将通过保障房小区门市房收入、争取国家财政补贴等方式来解决。他估计,目前辽源市所有保障房小区配建的门市房总价值6亿~7亿元,希望将来房价上涨后,可以卖出去。

更重要的是

,保障房建设将拉动经济发展,城市路建设使周边土地增值,为政府经营土地提供了更大空间。谭海说,通过棚改,城市会变得更漂亮,基础设施得到改善,有利于我们招商引资,税收有望得到增加,这些都将为债务偿还提供支持。

据辽源市官方统计,2012年,辽源市建设保障房265万平方米,可提供就业岗位4.9万人,吸纳进城农民5000户左右,建筑业、房地产业创税7亿元,直接拉动经济增长3个百分点。

实际上,在新一届政府眼中,棚改被提到了一个前所未有的高度。李克强就表示,棚户区改造既是重大民生工程,也是重大发展工程,可以有效拉动投资、消费需求,带动相关产业发展。

在哈达湾模式中,同样是在土地上做文章。国开行吉林省分行相关负责人表示,国开吉林现金流搭建以土地出让收 益为主,辅以公司税费返还和土地出让金返还及区域内特许经营权收入等。同时,吉林市政府同意在还款期内,合理协调吉林市与哈达湾区域的土地供应计划,确保 到期贷款能够及时偿还。

按照国开行编制的规划方案,哈达湾项目将分为三个阶段:第一是启动阶段,项目没有形成收益,由大股东提供贷款的保证担保,确保项目顺利启动;第 二是土地开发整理阶段,使生地变成熟地,要求吉林市政府赋予项目公司一级土地开发权,为贷款提供抵押创造条件;第三是土地出让还款阶段,当地块满 足出让条件时,银行分批解除抵押,实现挂牌出让,获得土地开发收益。

概言之,哈达湾项目以土地滚动开发为运作核心,整理一块土地,交易一块土地;收益一部分偿还贷款,一部分开发下一块土地,循环开发。国开行吉林分行相关负责人称。

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